Kaupallinen yhteistyö Asianajotoimisto Teräskulma.

Oman kodin myyminen ja ostaminen ovat isoja asioita ja siksi niihin liittyy myös suuria tunteita. Kun vaihtopäätös tai seuraavaan kotiin siirtyminen on laitettu vireille, tekee herkästi mieli hoitaa asiat nopeasti eteenpäin. Etsiä uutta, ihastua ja unelmoida. Fiilistellä elämää jo seuraavassa kodissa. Samaan aikaan olisi toivottua, että vanha koti menee nopeasti kaupaksi, rahat vaihtavat omistajaa, jotta elämässä voitaisiin siirtyä eteenpäin. Näinhän kuvio monesti etenee.

Samaan aikaan pitäisi muistaa maltti, sillä maltti on valttia. Olisi hyvä pitää järki mukana, vaikka ostohousut olisi jo jalassa ja toinen jalka siirtymässä uuden kodin ovesta sisään. Onko asunnon kunto tutkittu perusteellisesti? Olenko saanut myyjältä kaikki tarvittavat tiedot? Onko kauppakirjoihin merkitty mustaa valkoisella kaikki se, mistä olemme puhuneet suullisesti? Ja toisaalta myyjän puolelta: tiedostanko asiat, joista myyjänä lain nojalla vastaan?

Tunne ja järki kulkevat asuntokaupoilla vieri vieren: tarvitaan uuteen ihastumista sekä lisäksi maltillista järkeä hoitaa asiat kerralla hyvin ja asianmukaisesti oikein. Epäonnistuneet asuntokaupat (myynti tai ostaminen) voi myöhemmin pahimmassa tapauksessa johtaa esimerkiksi kaupan purkamiseen, hometaloahdinkoon tai asioiden riitauttamiseen.

Oman kodin myyminen ja ostaminen

Tiedätkö oikeudelliset vastuusi?

Pääsin kirjoittamaan tätä blogitekstiä yhteistyössä asianajaja, varatuomari Saara Leinosen kanssa. Saara on erikoistunut työssään asuntojen sekä kiinteistöjen myyntiin ja ostamiseen liittyvään juridiikkaan ja riitojen ratkomiseen. Saara on lakimies ja juridiikan ammattilainen. Avaamme tässä tekstissä hänen kanssaan selkokielellä juridisia asioita, joita kannattaa kodin myymisen ja ostamisen hetkillä ottaa huomioon.

Saara julkaisee myös kollegansa Tytti Sirkeisen kanssa Lain elämää -podcastia, jota pääset kuuntelemaan Spotifysta tai asianajotoimisto Teräskulman sivuilta. Asianajotoimisto Teräskulma hoitaa näitä asioita koko Suomen alueella.

Myös minulle nämä asiat ovat ajankohtaisia käydä läpi, sillä etsimme parhaillaan uutta kotia ja kun sellainen löytyy, tulee nykyisen myyminen eteen.

”Hold your horses!” ”Malta mielesi ja tarkista vielä kerran” on erinomainen ohjenuora asuntokaupoille. Herkullisten myyntipuheiden ja ostohousujen lisäksi on tärkeää hahmottaa omat juridiset vastuut ja nähdä asiat, joissa voi mahdollisesti mennä pieleen. Silloin niitä osaa paremmin ottaa huomioon. Ensimmäisenä on oleellista huomata asunto-osakkeen ja kiinteistön ero.

Mikä on asunto-osakkeen ja kiinteistön ero?

Saara vastaa:

Asunnon eli asunto-osakkeiden ja kiinteistön eli arkikielessä usein omakotitalon ostamista ja myymistä sääntelevät täysin eri lait. Näissä eri laeissa moni asia eroaa toisistaan, joten on tärkeää tiedostaa mitä on myymässä tai ostamassa.

Keskeisiä eroja on esimerkiksi se, että asuntokauppalain mukainen myyjän vastuu on rajattu kahteen vuoteen, kiinteistökauppaa sääntelevän maakaaren mukainen vastuu puolestaan viiteen vuoteen. Myös esimerkiksi kauppakirjan tulee olla ratkaisevalla tavalla erilainen – kiinteistökaupassa tarvitaan pääsääntöisesti kaupanvahvistajaa ja saanto on lainhuudatettava, toisin kuin asuntokaupassa.

Asuntokaupoilla on keskeistä tiedostaa, että omistajaa vaihtavat asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka yleensä oikeuttavat hallitsemaan tiettyä huoneistoa. Mikään varsinainen osa rakennuksesta ei siis juridisessa mielessä vaihda omistajaansa. Tästä seuraakin se, että tyypillisesti taloyhtiö vastaa monen muun asian lisäksi keskeisestä rakennustekniikasta ja talon rakenteista. Toisaalta yhtiöjärjestyksessä voi olla myös poikkeuksia kunnossapitovastuuseen, joihin on syytä kiinnittää erityistä huomiota.

Kiinteistökaupoilla puolestaan on syytä huomioida ennen muuta erilaiset rasitteet, joita kiinteistöön voi liittyä. Rasite voi olla esimerkiksi kiinteistön läpi menevä tie tai kulkuoikeus, jota ei edes välttämättä huomaa suoraan kiinteistöä katsomalla. Lisäksi on hyvä ylipäänsä tiedostaa, että kiinteistönomistajana vastaa itse lähtökohtaisesi kaikesta, tilanne on siis aivan erilainen kuin asunto-osakkeita omistettaessa. Tällöin myös asuinkiinteistön kunnosta varmistuminen korostuu sekä myytäessä että ostettaessa.

Asunnon tai kiinteistön ostaminen – mitä tulisi ottaa huomioon?

Tunnistan itsekin sen tilanteen, kun myynti-ilmoitusten joukosta nousee esiin kiinnostava kohde. Odotukset nousevat ja samalla teen nopean mielikuvaharjoituksen, miltä koti voisi meidän remontoimana näyttää. Herää halu päästä nopeasti näyttöön tsekkaamaan kohde omin silmin. Jos kohde miellyttää ja tuntuu hyvältä, tiedostaa herkästi sen, että tarjous tulisi tehdä mahdollisimman nopeasti, koska nopeat syövät hitaat.

Asuntokauppojen luonteeseen kuuluu jollain tavalla sisäänrakennettuna paine, kiire ja nopeasti toimiminen. Ainakin me olemme täällä Uudellamaalla huomanneet ja kokeneet sen. Uusi kohde on tullut myyntiin esimerkiksi päivällä, ja jo illalla välittäjälle soitettaessa saa kuulla, että näyttöihin on varattu paljon aikoja.

Olemme kuluneen vuoden aikana saaneet useamman kerran todistaa sen, että hyvä kohde myytiin heti ensimmäisen näytön jälkeen, ihan hetkessä. Siinä ei olisi ehtinyt edes yötä nukkua tai kissaa sanoa. Hyvä meni jo! Ja samalla pitäisi muistaa maltti? Ristiriitaista, eikö totta?

Onko ostettava asunto tai kiinteistö asumiskelpoinen?

Mielestäni tämä kiire ja paine on yksi merkittävin asia siihen, että monesti ollaan ostamassa sikaa säkissä. Sikaa säkissä termillä tarkoitan tässä kohtaa sitä, että ei tarkasti tiedetä, mitä asunnon tai kiinteistön rakenteissa syvemmällä on, onko kosteus- tai mikrobivaurioita (kansankielellä hometta) – onko kohteen kunto todella tiedossa pintoja syvemmältä. Onko ostajalla kaikki tarpeellinen tieto kohteesta? Välittäjällä on omat vastuunsa, myyjällä omansa, mutta sen lisäksi ostajana kannattaa olla hereillä ja vaatia tarpeelliset tutkimukset kohteesta.

Tässä kohtaa sitä malttia tarvitaan.

Minulle Lain elämää -podcastia kuunnellessa uutta tietoa oli se, että kuntotarkastus tarkoittaa kohteen pintapuolista tarkistamista eli siis lähinnä silmämääräistä tarkastusta. Olen jotenkin luottanut kuntotarkastukseen enemmän, mitä se itseasiassa onkaan. Tämän takia Teräskulman juristit suosittelevat sekä kuntotarkastusta että homekoiran käyttämistä kohteessa. Homekoira haistaa sen, mitä ihminen ei silmillään näe.

On myös tilanteita, joissa myyjä on kyennyt asumaan kohteessa, mutta uusi asukas saa kohteessa oireita. Itseasiassa tilanne on Saaran hoitamissa asioissa yleinen. Kuntotarkastuksen osalta on tärkeää tarkistaa, että kuntotarkastusta on ollut tekemässä alan ammattilainen.

Summa summarum: uutta kotia ostaessa on ensiarvoisen tärkeää varmistua asunnon tai kiinteistön kunnosta etupainotteisesti, jotta ikäviä yllätyksiä ei myöhemmin ilmenisi. Kun ongelmia ilmenee kauppojen jälkeen, ollaan herkästi tilanteessa, jossa kysytään: kenen vastuulla tämä on, kuka esimerkiksi korjaamisen kustannukset maksaa, miten tässä näin kävi?

Tässä kohtaa joku saattaa kohauttaa olkapäätä ja sanoa, että eihän hometalotapaukset tai riitautetut asuntokaupat ole kovin yleisiä! Miksi lietsoa turhaan pelkoa tai epävarmuutta. Siihen vastaan, että kysymys on ennen kaikkea tiedostamisesta ja asioiden huomioimisesta. Saara näkee työssään hometalotapauksia ja riitautuneita asunto- ja kiinteistökauppoja, joilta etukäteen tehtävillä tutkimuksilla ja tiedostamisella olisi mahdollisesti voitu välttyä.

Mikä on Teräskulman hometalopuhelin?

Saara vastaa:

Asianajotoimisto Teräskulman ylläpitämässä hometalopuhelimessa saa ilmaiseksi ammattilaisen neuvoja asunto- tai kiinteistökauppoihin sekä rakennusurakoihin liittyvissä juridisissa pulmatilanteissa. Hometalopuhelimessa neuvotaan mielellään sekä ennen kauppaa ilmenevissä kysymyksissä kuin myös siinä ikävässä tilanteessa, että kaupan teon jälkeen on paljastunut jotain ennalta odottamatonta.

Hometalopuhelimeen voi siis olla yhteydessä esimerkiksi, jos ostajalta kilahtaa reklamaatio myyjän postilaatikkoon, havaitset ostamassasi talossa outoa hajua tai rakennusurakkasi ei suju niin kuin piti. Näiden lisäksi hometalopuhelin auttaa lukuisissa muissa asioissa, elämä kun voi tuoda asumisen ja rakentamisenkin saralla eteen melkein mitä vain.

Hometalopuhelin.

Numero: 0400 198 891

Tarjouksen voi tehdä ehdollisena

Olemme siirtyneet asunto- ja kiinteistökaupoilla siihen vaiheeseen, että kiinnostava ja potentiaalinen ostokohde on löytynyt.

Seuraavat asiat ovat tiedossa:

• Mitä ollaan ostamassa, asunto vai kiinteistö?
• Mahdolliset tulevat remontit? Yhtiölaina?
• Kiinteistön rasitteet?
• Todelliset asumiskulut tulevaisuudessa vs. nykyiset kulut?
• Lainalupaus hankittu pankista ennen ostotarjousta?

Tärkeää on ymmärtää sekin, että pääsääntöisesti tarjous on sitova. Yhtä aikaa ei ole suositeltavaa tehdä useampaa tarjousta eri kohteista, ellei todella tiedä mitä on tekemässä.

No niin… Näytössä on käyty, taustoja tutkittu kirjallisesti ja silmämääräisesti, tarpeelliset tiedot selvitetty ja olemme tekemässä tarjousta. Tässä kohtaa muista: ostotarjouksen voi aina tehdä ehdollisena!

Kiinnostavan kohteen ostotarjoukseen voi esimerkiksi kirjata ehdon, että homekoira käy tutkimassa kohteen hajuaistillaan ja kohde todetaan asumiskelpoiseksi, ennen kuin ostotarjousta voidaan hyväksyä. Näin myyjälle voi osoittaa kiinnostuksen ja heittää verkot vesille, mutta varmistaa samalla ostajana oleelliset asiat kiinteistön tai asunnon kunnosta.

Miten ehdollinen tarjous laaditaan?

Saara vastaa:

Tärkeintä on kirjata ehdolliseen tarjoukseen mahdollisimman selkeästi kaikki ehdot. Mitä tarkemmin kirjaa, sen parempi. Esimerkiksi on parempi kirjata, että edellyttää homekoiratutkimusta ja siitä puhtaita papereita kuin että edellyttää pelkkää homekoiratutkimusta. Aina, kun jokin kirjaus mietityttää on syytä kääntyä vähintäänkin välittäjän, mieluummin hometalopuhelimen tai juristin puoleen.

Epäonnistuneiden asuntokauppojen jälkeen riitelyn puolelle jouduttaessa kulut ovat suuria. Taloudellinen panostus myös itse kaupassa on suuri. Siihen verrattuna homekoiran ja osaavan kuntotarkastajan käyttäminen ostovaiheessa on erittäin kannattavaa. Ehdolliseen tarjoukseen kannattaa rohkeasti merkata mustaa-valkoisella asiat, joita haluaa vielä selvittää ennen kauppoja.

Huolelliset tutkimukset ja dokumentit ovat sekä myyjän että ostajan etu, sillä kaupan purku tai hinnanalennus ei hyödytä kumpaakaan. Ei kannata kokea lisätutkimuksia vaatimuksina, vaan ennemminkin kummankin osapuolen oikeudellisena suojana. Silloin kohteen kunnosta varmistutaan etupainotteisesti ja kauppojen jälkeen yöt voidaan nukkua rauhassa.

Kaupanteko ja kauppakirjan laatiminen

Tarpeelliset tutkimukset on tehty, kohteen kunnosta on varmistuttu, hinnasta on neuvoteltu ja ostotarjous hyväksytty. Voin tunnustaa, että tämän jälkeen olen jo tuulettanut ja juhlinut uutta kotia lähestulkoon voittajana. Toki siinä on välituuletuksen paikka, mutta tärkeää on hoitaa vielä kaupantekotilanne ja siihen liittyvät asiakirjat huolellisesti maaliin.

Kauppakirja on asunto- ja kiinteistökauppojen tärkein asiakirja. Kauppakirjaan kannattaa panostaa ja lakimies on hyvä ottaa mukaan sen laatimiseen, jotta kaikki oleellinen tieto tulee merkityksi asiakirjaan. Teräskulman juristit ovat aina valmiina laatimaan kauppakirjoja apunasi, jos oma tietotaito ei riitä niiden tekemiseen.

Myyjän tulee kirjata kaikki oleellinen tieto kauppakirjaan, erityisesti se mistä on vain suullisesti puhuttu. Näin ollen kauppakirjasta löytyy kaikki tieto, joka on ollut tiedossa myyntihetkellä. Myös oikeusturvavakuutus tulee olla voimassa kaupantekotilanteessa!

Mikä on oikeusturvavakuutus ja miksi se tulee olla voimassa kaupantekohetkellä?

Saara vastaa:

Oikeusturvavakuutus on monella kotivakuutuksen yhteydessä oleva, erittäin tärkeä vakuutus. Oikeusturvavakuutus kattaa nimittäin esimerkiksi pieleen menneestä asunto- tai kiinteistökaupasta tai vaikkapa autokaupasta tai rikoksen uhriksi joutumisesta aiheutuvia lakimies- ja oikeudenkäyntikuluja. Vakuutus on siis todella rahanarvoinen, koska siitä saa usein katettua tuhansien eurojen lakimieskulut esimerkiksi hometalotilanteessa.

On tärkeää, että oikeusturvavakuutus on voimassa kaupantekohetkellä, koska useat vakuutukset edellyttävät, että riidan perusteen on tullut syntyä vakuutuksen voimassa ollessa. Pieleen menneessä kodin kaupassa tämä hetki on kauppakirjan allekirjoitushetki.

Vakuutuksesta korvataan kulut edellä mainitun lisäksi myös silloin, jos vakuutus on ollut yhtä jaksoisesti voimassa jossakin yhtiössä kaksi vuotta ennen riidan syntymistä. Vakuutusasiat ovat joskus hieman monimutkaisia, ja sen vuoksi yksin ei kannata jäädä näitäkään pohtimaan, vaan kääntyä tarvittaessa oman juristin puoleen.

Miksi kauppakirjan laatimiseen kannattaa panostaa ja käyttää apuna juristia?

Saara vastaa:

Ensinnäkin lait asettavat kauppakirjalle määrämuodon ja mikäli kauppaa ei tehdä määrätyssä muodossa, voi olla, että esimerkiksi lainhuuto kiinteistöön jää saamatta. Harva tulee miettineeksi, että esimerkiksi kuolinpesän myydessä asuntoa tai taloa, on hyvin olennaista, miten myyjä kauppakirjaan kirjataan ja onko kauppakirjaan kirjatulla myyjällä tosiasiassa edes oikeutta myydä.

Toiseksi, mikäli jostakin asiasta on puhuttu, mutta sitä ei ole kirjattu kauppakirjaan, on sitä jälkikäteen miltei mahdotonta näyttää toteen. Tämän vuoksi kauppakirjan kirjaukset ovat molempien osapuolten ehdoton etu. Mikäli esimerkiksi kuntotarkastuksessa huomataan jokin korjaustarve, mutta kauppakirjassa ei selvästi mainita, ottaako ostaja vai myyjä sen korjaamisen vastuulleen, aiheutuu asiasta helposti riitaa kaupanteon jälkeen.

---

Kaupantekotilanne hoidetaan useimmiten pankissa, missä asunto-osakkeen osakekirjat siirtyvät myyjältä ostajalle, mutta jäävät monesti pankin kassakaappiin säilytykseen. Itse olen ostajana nähnyt osakekirjat pariin kertaan pankin pöydällä ja allekirjoittanut ne.

Kiinteistökaupassa kaupantekotilanteeseen liittyy lisäksi lainhuutotodistus, kiinteistön rasitustodistus sekä kiinteistörekisteriote. Kiinteistökaupassa haetaan lainhuutoa kauppojen jälkeen. Kaupanvahvistaja on mukana kaupantekotilanteessa yleensä pankin tai välittäjän toimesta.

Yhteenvetona oman kodin myymisestä ja ostamisesta

Ota selvää ostettavan kohteen tiedoista. Myyjänä toimita ostajan tietoon kaikki mahdollinen tieto kohteesta mustaa valkoisella. Jos mietit, pitäisiköhän tämä kertoa, niin kerro. Avoimuus on asunto- tai talokaupoilla valttia ja kaikkien etu!

Varmistu kohteen kunnosta: kaikki mahdollinen tieto kohteen historiasta, kuntotarkastus, homekoiran käyttö. Vähintäänkin homekoiran käyttö oman huolellisen tarkastuksen lisäksi.

Ostotarjouksen voi tehdä aina ehdollisena. Siten voit varmistaa vielä tarvittavat lisätiedot ennen kauppaa.

Kauppakirjan laatimiseen kannattaa panostaa. Se on asunto- tai kiinteistökaupan tärkein asiakirja, jonka laatimisessa voi apuna käyttää juristin ammattitaitoa.

Heräsikö sinulla vielä jokin kysymys tämän blogitekstin luettuasi. Jo heräsi, voit kirjoittaa kysymyksen kommenttina tähän postaukseen, niin pyydän siihen tarpeen tullen Teräskulman juristilta vastauksen.

Onnistuneita kodin myyntejä ja ostoja toivottaen!

Hilla ja Teräskulman Saara

Instagramissa @hillasblog, @teraskulma, @lainelamaa

Teräskulman podcastin pariin löydät tästä: Lain elämää.